Quy định mới khi mua bán nhà đất từ ngày 1/8: thị trường bất động sản sẽ phát triển minh bạch, bền vững hơn

Luật Kinh doanh bất động sản được thi hành từ ngày 1/8 tới đây được đánh giá là dấu mốc quan trọng với thị trường bất động sản Việt Nam. Ảnh: Nguyễn Đăng.

Đảm bảo quyền lợi cho những người mua nhà

Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Điều 23.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Còn tại Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần.

Trong đó, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả tiền đặt cọc), những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.

Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Với những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Ngoài ra, nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp sổ cho bên mua, thuê mua.

Theo Chủ tịch Hội đồng quan trị Công ty Cổ phần Đầu tư EZ Việt Nam, Phạm Đức Toản, quy định về mới đặt cọc, thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận. Đồng thời, đây là thuận lợi với người mua nhà, giảm áp lực với số tiền cần chuẩn bị, đảm bảo giao kết hợp đồng, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư.

Việc thanh toán mua bất động sản phải chuyển khoản

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định một số điểm như việc thanh toán mua BĐS phải chuyển khoản, giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế. Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng khi mua nhà chỉ áp dụng với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Còn các cá nhân tự mua bán thì không bắt buộc thanh toán bằng chuyển khoản.

Cụ thể, tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh BĐS như sau: việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao BĐS do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Đối với các giao dịch sơ cấp BĐS giữa chủ thể chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS và khách hàng phải thanh toán qua hình thức chuyển khoản. Ngoài ra, các cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở… không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.

Ngoài ra, Điều 47 luật này cũng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm nếu giá hợp đồng không đúng với giá thực tế.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc quy định thanh toán không tiền mặt trong mua bán BĐS là nội dung rất mới. Khi mua bán, các bên giao dịch phải chuyển khoản, không có tình trạng mang tiền để đi thanh toán. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch.

Cùng với Luật Đất Đai, Luật Nhà ở mới, Luật Kinh doanh bất động sản được thi hành từ ngày 1/8 tới đây được đánh giá là dấu mốc quan trọng với thị trường BĐS Việt Nam. Rõ ràng với các quy định mới, các doanh nghiệp muốn gia nhập thị trường phải có năng lực tài chính, đảm bảo quyền lợi cho những người mua nhà, thị trường BĐS sẽ phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn.