5 TỶ CÓ MUA ĐƯỢC NHÀ Ở TOKYO KHÔNG?

Nhưng câu hỏi quan trọng hơn không phải là “5 tỷ có mua được không?”, mà là:

Với khoảng 5 tỷ đồng, nên mua loại bất động sản nào tại Tokyo để phù hợp với mục tiêu của mình?

5 tỷ đồng tương đương bao nhiêu Yên Nhật?

Con số chính xác phụ thuộc tỷ giá JPY/VND tại thời điểm giao dịch. Vì vậy, trước khi tìm bất động sản, nhà đầu tư nên quy đổi ngân sách theo tỷ giá thực tế và dành riêng một khoản cho thuế, phí giao dịch cũng như chi phí vận hành sau mua.

Với ngân sách này, có thể nghiên cứu những gì tại Tokyo?

Thay vì chỉ nhìn vào các khu vực đắt đỏ nhất như Minato, Shibuya hay Chiyoda, nhà đầu tư có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm tới những khu vực có hệ thống giao thông thuận tiện và nhu cầu thuê thực.

Tùy vị trí, tuổi tòa nhà, diện tích và khoảng cách tới ga, ngân sách khoảng 5 tỷ đồng có thể cho phép nghiên cứu:

• Căn hộ studio/1K phục vụ nhu cầu cho thuê.

• Căn hộ đã qua sử dụng tại Tokyo.

• Căn hộ diện tích vừa phải ở khu vực ngoài lõi trung tâm.

• Một số tài sản gần ga phù hợp chiến lược khai thác cho thuê dài hạn.

Đừng chỉ hỏi “ở quận nào?” – hãy hỏi “cách ga bao xa?”

Đối với bất động sản Tokyo, hệ thống đường sắt có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống hàng ngày.

Hai căn hộ có giá tương đương nhưng:

Căn A: đi bộ 3–5 phút tới ga.

Căn B: đi bộ 15 phút tới ga.

có thể có khác biệt đáng kể về khả năng thu hút khách thuê và thanh khoản.

Vì vậy, khi phân tích tài sản, cần xem đồng thời:

Ga gần nhất + tuyến tàu + thời gian đi bộ + thời gian đến các trung tâm việc làm.

Đừng nhầm Gross Yield với số tiền thực nhận.

Ví dụ một bất động sản được quảng bá có lợi suất cho thuê 5–6%/năm chưa có nghĩa nhà đầu tư thực nhận đúng mức đó.

Cần tiếp tục trừ và đánh giá các khoản như:

• Phí quản lý.

• Quỹ sửa chữa của tòa nhà.

• Chi phí quản lý cho thuê.

• Thuế liên quan.

• Bảo hiểm.

• Chi phí sửa chữa.

• Thời gian bất động sản không có khách thuê.

Vì vậy, Net Yield mới là một trong những chỉ số quan trọng để đánh giá dòng tiền thực tế.

5 tỷ mua được nhà không đồng nghĩa 5 tỷ là đủ cho toàn bộ thương vụ.

Đây là sai lầm người mới rất dễ gặp.

Ngoài giá bất động sản, người mua còn phải dự phòng các loại thuế, phí môi giới, đăng ký, thủ tục pháp lý và những chi phí liên quan khác.

Do đó, không nên sử dụng toàn bộ ngân sách để trả giá mua.

Nếu có 5 tỷ, tôi sẽ phân tích tài sản theo 7 tiêu chí:

1. Vị trí

2. Khoảng cách tới ga

3. Tuổi và chất lượng tòa nhà

4. Giá/m² so với khu vực

5. Nhu cầu thuê thực tế

6. Net Yield dự kiến

7. Khả năng bán lại sau 5–10 năm

Một căn hộ “rẻ” chưa chắc là khoản đầu tư tốt.

Một căn hộ có lợi suất quảng cáo cao cũng chưa chắc tốt.

Và một bất động sản trung tâm chưa chắc phù hợp với mọi nhà đầu tư.

KẾT LUẬN

5 tỷ đồng có thể mở ra nhiều lựa chọn để nghiên cứu bất động sản tại Tokyo.

Nhưng chiến lược phù hợp không phải:

“Có 5 tỷ → tìm căn nhà giá 5 tỷ.”

Mà nên là:

Ngân sách → Mục tiêu → Khu vực → Tài sản → Dòng tiền → Chi phí → Rủi ro → Thanh khoản.

Đó cũng là cách BẤT ĐỘNG SẢN TOKYO JAPAN muốn đồng hành cùng nhà đầu tư Việt Nam:

Kết nối nhà đầu tư Việt Nam với bất động sản Nhật Bản minh bạch – an toàn – chuyên nghiệp.

Nếu bạn có ngân sách khoảng 3 tỷ, 5 tỷ, 10 tỷ hoặc 20 tỷ và muốn biết mình nên nghiên cứu loại bất động sản nào tại Tokyo, hãy bình luận:

“TOKYO”

Chúng tôi sẽ tiếp tục thực hiện series:

“CÓ BAO NHIÊU TIỀN – MUA ĐƯỢC GÌ Ở TOKYO?”

Thông tin trong bài mang tính tham khảo và giáo dục đầu tư. Giá bất động sản, tỷ giá, thuế, chi phí và lợi suất cần được kiểm tra theo dữ liệu thực tế tại thời điểm giao dịch.